Il contratto di vendita di un nuovo fabbricato che non prevede l’uso del posto auto è nullo

Aspetti legislativi. In parte l’invivibilità delle nostre città dipende anche dalla carenza di spazi adeguati per il parcheggio delle automobili. Tale problema è stato affrontato originariamente dal legislatore con il decreto ministeriale del 2 aprile 1968 (art. 3) a cui si deve l’introduzione di un limite inderogabile di densità edilizia. Successivamente l’art. 41-sexies della legge urbanistica – introdotto dall’art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765/1967 (c.d.”Legge Ponte”) ha previsto che “nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione“. Da tale disposizione è scaturito il vincolo di destinazione delle aree destinate a parcheggio.

Alcuni precedenti giurisprudenziali. La Cassazione più volte si è pronunciata in merito affermando che il diritto sulle aree a parcheggio obbligatoriamente previste dall’art. 18 comevincolo pubblicistico di destinazione, viene imposto per legge a favore dei condomini del fabbricato cui accede (Cass. 4 febbraio 1999, n. 973; Cass. 20 luglio 1999, n. 7766; Cass. 28 gennaio 2000, n. 982). Trattandosi di vincolo reale, che non nasce per clausola pattizia, ma per legge, esso si trasferisce automaticamente con tutti i successivi trapassi dell’unità abitativa. Il legislatore ha stabilito la riserva di appositi spazi per parcheggio a servizio dell’edificio, imponendo una regola inderogabile: non sono consentite nuove costruzioni che non siano corredate di dette aree destinate a parcheggi ed ha, nel contempo, inteso stabilire un onere a carico di chi chiede il permesso di costruire, nel senso che egli non può, qualora non ottemperi a tale prescrizione, ottenere il permesso stesso. Ne consegue, l’impossibilità di realizzare nuove costruzioni in assenza di adeguati spazi di parcheggi, ma anche la carenza assoluta del potere del privato di rimuovere tale vincolo.

Il caso di specie. Il caso affrontato dalla Corte di Cassazione nella sentenza del 10 febbraio 2014, n° 2917 trova la sua disciplina nell’art. 41 sexies della  n.1150/1942, (introdotto dall’art. 18 1. 6.8.1967 n. 765), che introduce un vincolo pubblicistico. Alcuni condomini usavano illegittimamente il posto auto che, per legge, avrebbe dovuto essere riservato, già nell’atto di compravendita, al nuovo acquirente dell’appartamento. Quindi la Cassazione non ha fatto altro che confermare quanto disposto dai giudici di merito: “nullo l’atto di compravendita della nuova costruzione nella parte in cui non prevede l’uso del posto auto da parte del neo acquirente. Il venditore deve rispettare il rapporto volumetrico che determina un vincolo a carattere pubblicistico”. Quindi, già al momento della stipula del contratto di compravendita, nasce per il condomino la facoltà di esercitare il diritto reale d’uso sullo spazio destinato a parcheggio dell’edificio condominiale. Di conseguenza il contratto stipulato deve considerarsi nullo in quanto elude il vincolo di destinazione al quale è sottoposta, ex lege, l’area di parcheggio ed è causa di danno ingiusto (ex art. 872, c. 2, c.c.). Ricordiamo che precedentemente la Cassazione con sentenza del 10/01/2011, n. 346 aveva anche stabilito che l’elusione del vincolo di destinazione delle aree destinate a parcheggio, costituendo una violazione delle norme speciali in materia di edilizia, implica conseguenze risarcitorie.

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