Ai sensi dell’articolo 60-bis, comma 3-bis, del Dpr n. 633/1972, qualora l’importo del corrispettivo indicato nell’atto di cessione avente ad oggetto un immobile e nella relativa fattura sia diverso da quello effettivo, il cessionario, anche se non agisce nell’esercizio di imprese, arti o professioni, è responsabile in solido con il cedente per il pagamento dell’imposta relativa alla differenza tra il corrispettivo effettivo e quello indicato, nonché della relativa sanzione. Il cessionario che non agisce nell’esercizio di imprese, arti o professioni può regolarizzare la violazione versando la maggiore imposta dovuta entro sessanta giorni dalla stipula dell’atto. Entro lo stesso termine, il cessionario che ha regolarizzato la violazione presenta all’ufficio territorialmente competente nei suoi confronti copia dell’attestazione del pagamento e delle fatture oggetto della regolarizzazione.

La disposizione richiamata stabilisce, dunque, che il cedente e l’acquirente sono responsabili in solido per il pagamento dell’imposta relativa alla differenza tra il corrispettivo effettivo e quello indicato nell’atto, nonché della relativa sanzione.

Va ricordato che l’articolo 8 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr n. 131/1986, stabilisce che gli atti emanati dall’autorità giudiziaria ordinaria scontano l’imposta di registro in termine fisso, la cui misura varia a seconda del tipo di provvedimento, e che, per gli atti che trasferiscono o costituiscono diritti reali su beni immobili, si applicano le “stesse imposte stabilite per i corrispondenti atti”. In particolare, la nota II-bis all’articolo 8 equipara la tassazione delle sentenze di usucapione a quella degli atti di trasferimento della proprietà.

La questione affrontata dalla risoluzione era stabilire se tale equiparazione comportasse l’applicabilità delle agevolazioni riservate all’acquisto della prima casa anche ai casi di acquisizione dell’immobile per usucapione.

La Corte di cassazione, sull’argomento, si è espressa in senso positivo, richiamando l’evoluzione normativa intervenuta in materia di agevolazioni “prima casa”. Secondo i giudici di legittimità, però, i benefici vanno limitati all’imposta di registro, mentre ne restano escluse le imposte ipotecaria e catastale, in quanto le disposizioni del Dpr 131/1986 riguardano esclusivamente il Registro.

Le Entrate, così come fatto in materia di piccola proprietà contadina (con la risoluzione n. 76/2011 è stato recepito l’orientamento della Cassazione in merito all’applicazione delle agevolazioni nelle ipotesi di acquisto per usucapione speciale di piccole proprietà rurali accorpate a proprietà diretto-coltivatrici), hanno ritenuto di condividere l’orientamento espresso dalla Suprema corte. Pertanto, la risoluzione 25/2012 estende l’applicazione dei benefici “prima casa”, per la sola imposta di registro, alle sentenze dichiarative dell’acquisto per usucapione di immobili destinati a prima casa di abitazione.

Viene infine precisato che, nonostante l’acquisizione abbia effetto fin dall’inizio del possesso ventennale, la verifica della sussistenza dei requisiti necessari per l’agevolazione va effettuata alla data della sentenza con la quale viene definito l’acquisto per usucapione dell’immobile destinato a “prima casa” e non alla data in cui si esplicano gli effetti giuridici della sentenza stessa.

Lilia Chini

Un testo che assicura la tempestività degli aggiornamenti, pensato a misura del cittadino che vuole adempiere i suoi doveri di contribuente senza commettere errori.

Anche quest’anno l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione dei contribuenti la pubblicazione che consente di orientarsi più agevolmente, grazie a indicazioni chiare e ad esempi concreti, tra gli adempimenti e le agevolazioni che caratterizzano il sistema fiscale italiano. È, infatti, on line, l’Annuario del contribuente 2012, per ora soltanto in Rete, prossimamente anche in versione cartacea, presso gli uffici finanziari.

L’Amministrazione, con questo vademecum, si è messa dalla parte del cittadino che intende assolvere correttamente i propri doveri di contribuente, ma che rischia di commettere errori o di non usufruire di benefici, semplicemente perché si trova di fronte a regole troppo complesse o perché indietro rispetto al veloce evolversi della disciplina.
Con l’Annuario a portata di mano le incertezze e i dubbi sono facilmente superabili e, al tempo stesso, con la sua lettura, è possibile scoprire i numerosi servizi offerti dagli uffici finanziari oppure sapere come bisogna comportarsi davanti a un accertamento o a un errore cui si vuole riparare.

Gli argomenti affrontati più da vicino sono, naturalmente, quelli di più largo interesse, come le deduzioni e le detrazioni, i benefici previsti per la prima casa e la procedura da seguire per avere un rimborso. Un posto di primo piano, inoltre, quest’anno, a uno dei più “famosi” istituti inaugurati nel 2011, la cedolare secca, l’imposta sostitutiva per il reddito derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo.
L’edizione 2012, più in generale, è particolarmente ricca di novità perché numerose e fondamentali le modifiche con le quali si dovranno fare i conti nella prossima stagione delle dichiarazioni dei redditi.
Il riferimento è, soprattutto, ai quattro provvedimenti legislativi del 2011 che hanno preso le prime pagine dei giornali, ovvero il decreto “Sviluppo”, le due manovre estive e, infine, il decreto “Salva Italia”, intervenuti in modo decisivo in materia tributaria.
Tra le problematiche di rilievo affrontate dalla guida, l’abbassamento della soglia all’uso del contante a 1.000 euro e la nuova disciplina in materia di rateazione delle comunicazioni di irregolarità, secondo la quale non si perde più l’opportunità del pagamento frazionato saltando la prima quota, a patto che si recuperi entro il termine della successiva.
Il lettore, inoltre, avrà l’occasione di entrare nel meccanismo dell’Imu, la nuova imposta municipale sugli immobili e di informarsi sull’entrata a regime della detrazione del 36% che, dal 2013, “accoglierà” anche le spese di riqualificazione energetica, per le quali oggi, grazie alla proroga, lo sconto d’imposta ammonta al 55 per cento.

Consultare il testo dell’Agenzia significa, insomma, stare sicuramente al passo con la normativa fiscale. L’aggiornamento, che porta la data del 10 febbraio, infatti, non si fermerà a quel giorno, ma sarà in itinere, seguirà ogni intervento, a cominciare dai cambiamenti che comporterà il decreto sulle semplificazioni fiscali annunciato per fine settimana.

L’Agenzia delle Entrate, inoltre, sul proprio sito rende fruibile la guida Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali – pdf

Tratto da: Cassazione: condomino che vende appartamento può escludere dal trasferimento dell’immobile la quota millesimale di comproprietà dell’area condominiale

Questa è la conclusione cui giunge l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione 105/E del 31 ottobre.

Il documento di prassi nasce dalla risposta all’istanza di interpello presentata da un contribuente che, consapevole di non poter adempiere all’obbligo di trasferimento, ha chiesto di poter rinunciare, per motivi personali, all’agevolazione “prima casa”, versando la differenza tra l’imposta ordinaria e quella agevolata, senza l’applicazione di sanzioni.

Il dubbio sulla possibilità di rinunciare ai benefici, oltre che risultare dalla mancanza di una norma che lo preveda espressamente, si desume dalla giurisprudenza della Cassazione.
In particolare, con la pronuncia 8784/2000, la Corte suprema ha chiarito che “non è possibile conseguire l’agevolazione prevista per l’acquisto della prima casa, … previa rinunzia ad un precedente analogo beneficio, conseguito in virtù della medesima disciplina …”. La dichiarazione di voler fruire del beneficio “non è revocabile per definizione, tanto meno in vista di un successivo atto di acquisto”.

Con la risoluzione odierna, l’Agenzia ha inteso attribuire rilevanza alla “volontà” del contribuente, intesa come comportamento da porre in essere successivamente alla stipula dell’atto, solo nell’ipotesi in cui la dichiarazione resa in atto dal contribuente non si riferisca alla sussistenza delle condizioni per la fruizione dell’agevolazione “prima casa”, ma attenga esclusivamente all’obbligo di trasferire la residenza nei 18 mesi dalla data dell’atto.
Concretamente, affinché venga riconosciuta la possibilità di revocare la dichiarazione d’intenti relativa al trasferimento di residenza, bisognerà distinguere se sia decorso il termine di 18 mesi previsto per il trasferimento della residenza oppure se il contribuente sia ancora nei termini per procedere al trasferimento della stessa.
Si cristallizza, di fatto, la decadenza dall’agevolazione, solo qualora, decorsi i 18 mesi, il contribuente non abbia proceduto al cambio di residenza.

Nel caso in cui, invece, sia ancora pendente il termine per il trasferimento della residenza e l’acquirente non possa trasferire la residenza (anche per motivi personali), può revocare la dichiarazione d’intenti formulata precedentemente nell’atto di acquisto, trovandosi ancora nei termini per adempiere agli impegni assunti. A tal fine, dovrà presentare un’apposita istanza all’ufficio territoriale presso il quale è stato registrato l’atto, chiedendo la riliquidazione dell’imposta.
L’ufficio, preso atto della richiesta del contribuente, notificherà avviso di liquidazione dell’imposta dovuta, oltre che gli interessi calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto di compravendita.
In tal modo, al contribuente non verrà applicata la sanzione pari al 30%, non configurandosi alcuna decadenza.

Diversamente, se nella condotta del contribuente si configureranno i presupposti di decadenza dall’agevolazione, e quindi siano decorsi i 18 mesi per il trasferimento della residenza, lo stesso contribuente potrà, ricorrendone i presupposti, fruire dell’istituto del ravvedimento operoso. La riduzione della sanzione ricorrerà dal giorno in cui si è verificata la decadenza dall’agevolazione.
Tale principio trova applicazione sia con riferimento agli atti di compravendita soggetti all’imposta di registro che per gli atti soggetti a Iva.

Raffaella Carnevale