Il contratto di vendita di un nuovo fabbricato che non prevede l’uso del posto auto è nullo

Aspetti legislativi. In parte l’invivibilità delle nostre città dipende anche dalla carenza di spazi adeguati per il parcheggio delle automobili. Tale problema è stato affrontato originariamente dal legislatore con il decreto ministeriale del 2 aprile 1968 (art. 3) a cui si deve l’introduzione di un limite inderogabile di densità edilizia. Successivamente l’art. 41-sexies della legge urbanistica – introdotto dall’art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765/1967 (c.d.”Legge Ponte”) ha previsto che “nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione“. Da tale disposizione è scaturito il vincolo di destinazione delle aree destinate a parcheggio.

Alcuni precedenti giurisprudenziali. La Cassazione più volte si è pronunciata in merito affermando che il diritto sulle aree a parcheggio obbligatoriamente previste dall’art. 18 comevincolo pubblicistico di destinazione, viene imposto per legge a favore dei condomini del fabbricato cui accede (Cass. 4 febbraio 1999, n. 973; Cass. 20 luglio 1999, n. 7766; Cass. 28 gennaio 2000, n. 982). Trattandosi di vincolo reale, che non nasce per clausola pattizia, ma per legge, esso si trasferisce automaticamente con tutti i successivi trapassi dell’unità abitativa. Il legislatore ha stabilito la riserva di appositi spazi per parcheggio a servizio dell’edificio, imponendo una regola inderogabile: non sono consentite nuove costruzioni che non siano corredate di dette aree destinate a parcheggi ed ha, nel contempo, inteso stabilire un onere a carico di chi chiede il permesso di costruire, nel senso che egli non può, qualora non ottemperi a tale prescrizione, ottenere il permesso stesso. Ne consegue, l’impossibilità di realizzare nuove costruzioni in assenza di adeguati spazi di parcheggi, ma anche la carenza assoluta del potere del privato di rimuovere tale vincolo.

Il caso di specie. Il caso affrontato dalla Corte di Cassazione nella sentenza del 10 febbraio 2014, n° 2917 trova la sua disciplina nell’art. 41 sexies della  n.1150/1942, (introdotto dall’art. 18 1. 6.8.1967 n. 765), che introduce un vincolo pubblicistico. Alcuni condomini usavano illegittimamente il posto auto che, per legge, avrebbe dovuto essere riservato, già nell’atto di compravendita, al nuovo acquirente dell’appartamento. Quindi la Cassazione non ha fatto altro che confermare quanto disposto dai giudici di merito: “nullo l’atto di compravendita della nuova costruzione nella parte in cui non prevede l’uso del posto auto da parte del neo acquirente. Il venditore deve rispettare il rapporto volumetrico che determina un vincolo a carattere pubblicistico”. Quindi, già al momento della stipula del contratto di compravendita, nasce per il condomino la facoltà di esercitare il diritto reale d’uso sullo spazio destinato a parcheggio dell’edificio condominiale. Di conseguenza il contratto stipulato deve considerarsi nullo in quanto elude il vincolo di destinazione al quale è sottoposta, ex lege, l’area di parcheggio ed è causa di danno ingiusto (ex art. 872, c. 2, c.c.). Ricordiamo che precedentemente la Cassazione con sentenza del 10/01/2011, n. 346 aveva anche stabilito che l’elusione del vincolo di destinazione delle aree destinate a parcheggio, costituendo una violazione delle norme speciali in materia di edilizia, implica conseguenze risarcitorie.

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Affitti in nero salvati dal difetto di delega

A causa del difetto di delega, la Corte Costituzionale ha dichiarato illegittimi i canoni ridotti al minimo per i proprietari che non avevano registrato il contratto

La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 50/2014 depositata venerdì 14 marzo, ha cancellato i commi 8 e 9 del D.Lgs. n. 23/2011, che prevedevano, in tema di cedolare secca, un meccanismo punitivo per i proprietari che avessero omesso di registrare il contratto di locazione o avessero registrato un importo inferiore (l’inquilino che ne presentava denuncia otteneva per quattro anni un affitto molto basso, pari al triplo della rendita catastale, con un taglio sino all’80% del canone di mercato). La Consulta ha bocciato le norme per “carenza di delega”, in quanto esse non sono inerenti con la delega che il Governo aveva ricevuto dal Parlamento. Le conseguenze della pronuncia sono molto importanti, in quanto ora i contratti con canone “ridotto” in corso si estinguono automaticamente, anzi è come se non fossero mai esistiti, e dovrebbero tornare in vigore i “vecchi” contratti con il canone a valore di mercato, che i proprietari dovranno però registrare, visto che non lo avevano fatto a loro tempo. In più, i proprietari, in caso di sfratto per morosità vanificato dalla norma punitiva, potranno riprendere le procedure di sfratto nei confronti degli inquilini.

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Affitti in nero, tutto da rifare: sanzioni incostituzionali

Le sanzioni previste per gli affitti in nero sono incostituzionali e quindi l’amministrazione non potrà più sostituirsi nei contratti stabilendone durata e canone, nel caso di omessa o irregolare registrazione.

La Corte costituzionale, con la sentenza n. 50 del 14 marzo 2014, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale delle previsioni contenute nei commi 8 e 9 dell’articolo 3 del Dlgs 23/2011 (decreto che ha introdotto la cd cedolare secca).

Le norme in questione introducevano delle “sanzioni” da applicare ai casi di affitti in nero.

Cosa prevedeva la norma abrogata
In particolare il comma 8 modificava di fatto gli accordi contrattualmente concordati tra le parti. Ed infatti, era previsto che per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo i quali, ricorrendone i presupposti, non erano registrati entro il termine stabilito dalla legge,

a) la durata fosse stabilita in 4 anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio, rinnovabili di altri 4, salvo deroghe previste per legge;

b) dalla registrazione, il canone annuo di locazione fosse pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, del 75% dell’Istat.

Il comma 9 poi disponeva che la nullità del contratto di locazione non registrato, si applicasse sia quando nel documento registrato era stato indicato un importo inferiore a quello effettivo e sia quando era stato registrato un comodato fittizio.

L’eccesso di delega
Ben 6 Tribunali hanno sollevato la questione di legittimità costituzionale, rilevando, tra gli altri, innanzitutto un difetto di delega, oltre che la violazione dello Statuto del contribuente.
La Consulta ha ritenuto fondata la questione proposta sotto il profilo del difetto di delega, fornendo in proposito alcune importanti precisazioni. Con il Dlgs 23/2011 è stata data attuazione alla Legge delega in materia di federalismo fiscale (n. 42/2009).

Tuttavia, la citata legge delega aveva il dichiarato fine di assicurare, attraverso la definizione di principi fondamentali, l’autonomia finanziaria di comuni, province, città metropolitane e regioni, nonché armonizzare i sistemi contabili e di bilancio dei medesimi enti.
Il legislatore delegato doveva, pertanto, introdurre disposizioni che costituiscono un coerente sviluppo e un completamento delle indicazioni fornite dal legislatore delegante, nel rigoroso ambito dei “confini” stabiliti.

Nella specie, invece, le disposizioni sanzionatorie prima richiamate per le locazioni irregolari (di cui all’art. 3), erano destinate ad introdurre una determinazione legale di elementi essenziali del contratto di locazione ad uso abitativo (canone e durata) in ipotesi di ritardata registrazione del contratto o di simulazione oggettiva, espressamente sanzionate nella disciplina tributaria. Si tratta dunque di un ambito normativo del tutto estraneo alla delega di riferimento.

La violazione dello Statuto del
contribuente
A ciò si aggiunga che il legislatore delegante, aveva espressamente prescritto di procedere all’esercizio della delega nel rispetto dei principi dello Statuto del contribuente. L’articolo 10 della legge 212/2000 stabilisce che le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto. Tuttavia secondo le previsioni della norma oggetto di censura, anche solo il ritardo nella registrazione, avrebbe comportato addirittura una novazione del contratto stesso, quanto a canone e durata. Per quanto concerne poi “la sostituzione contrattuale dell’amministrazione”, operando in via automatica, violava anche le previsioni dell’art. 6 dello Statuto, in quanto non rispettava gli obblighi di informazione del contribuente.

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Immobile privo del certificato di abitabilità: legittimo il recesso del promissario acquirente

È legittimo il recesso del promissario acquirente in caso di consegna dell’immobile privo del certificato di abitabilità.
È configurabile il grave inadempimento per consegna di “aliud pro alio”, con conseguente condanna del promittente venditore a pagare il doppio della caparra.
Il caso. I proprietari di un immobile citavano in giudizio il promissario acquirente al fine di sentir dichiarare il grave inadempimento al contratto preliminare di vendita avente ad oggetto l’unità immobiliari di loro proprietà e la legittimità del loro recesso dal predetto contratto, con conseguente diritto degli stessi di trattenere la caparra loro versata in sede di sottoscrizione del preliminare. Il convenuto si opponeva alla domanda, deducendo che inadempienti dovevano considerarsi gli attori, che avevano promosso la vendita dell’immobile, privo del certificato di abitabilità, peraltro ad un prezzo maggiore di quello concordato tra Comune e costruttore.
Il tribunale dava ragione agli attori, ma la decisione veniva ribaltata dalla Corte d’Appello, la quale riteneva dimostrato il mancato rilascio del certificato di abitabilità dell’immobile, requisito essenziale del bene compravenduto, in quanto idoneo a incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico sociale, con conseguente rescissione del preliminare e condanna dei proprietari a pagare il doppio della caparra a favore del promissario acquirente.
La sentenza della Corte di Cassazione n. 629 del 14 gennaio 2014 ha confermato la soluzione adottata dal Giudice d’appello. La Suprema Corte ha ritenuto provata la mancata consegna del certificato di agibilità dell’immobile da parte dei promittenti venditori, obbligo espressamente previsto nel preliminare di vendita. Certificazione che non è intervenuta neppure nel corso del giudizio. Di qui la corretta valutazione del comportamento dei promittenti venditori in termini di “grave inadempimento”, con conseguente applicazione dell’art. 1460 c.c. , ai sensi del quale nei contratti a prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l’altro non adempie o non offre di adempiere temporaneamente la propria.
L’assenza del certificato di agibilità rende l’immobile difforme da quello oggetto del preliminare.
I Giudici di Piazza Cavour hanno più volte fatto applicazione di tale principio di diritto in materia di preliminare di vendita immobiliare. Gli Ermellini hanno rintracciato nella mancata consegna del certificato di abitabilità dell’immobile compromesso, un vizio talmente grave da rendere il bene addirittura diverso da quello oggetto del contratto.
Come noto, la funzione del certificato di agibilità/abitabilità è quella di attestare che il bene è idoneo ad assolvere le funzioni economiche e sociali ai fini del godimento e della commerciabilità dello stesso. Esso viene rilasciato previo accertamento delle condizioni di stabilità e sicurezza dell’edificio e, peraltro, vale anche a certificare le condizioni igienico – sanitarie ed urbanistiche dell’immobile.
La consegna dell’immobile privo del certificato di abitabilità configura, secondo la Corte, la fattispecie di “aliud pro alio”, cioè la totale difformità del bene consegnato rispetto a quello oggetto del preliminare, in considerazione della sua totale inidoneità a svolgere la funzione economico sociale che sarebbe propria del bene non difforme, anche tenuto conto delle aspettative del promissario acquirente e degli accordi fondanti il rapporto stesso.
In particolare, la Corte ha statuito che “nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Pertanto, il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra inadempimento del venditore per consegna di “aliud pro alio”, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 cod. civ. , o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza” (vedi anche Cass. civ. n. 1514 del 26.01.2006).
Rigettati tutti i motivi di ricorso. La stessa giurisprudenza, peraltro, ha mitigato tale affermazione, escludendo l’ipotesi di aliud pro alio solo nel caso in cui sia intervenuto il successivo rilascio del certificato (Cass. civ. 6548 del 18.3.2010). Circostanza che, nel caso di specie, non si è verificata.
La sentenza impugnata, infatti, evidenzia come nel contratto preliminare non si faccia alcuna menzione del certificato di abitabilità, ragione per cui, se pure il promissario acquirente fosse stato posto nelle condizioni di conoscere la mancanza di tale documento, ciò sarebbe avvenuto, comunque, solo successivamente alla stipula della convenzione urbanistica stipulata dal Comune con il costruttore dell’immobile. Il giudice d’appello, inoltre, ha correttamente rilevato che all’eventuale conoscenza della mancanza del certificato di abitabilità, non può attribuirsi, evidentemente, il significato di una rinuncia tacita dell’acquirente alla consegna di tale rilevante documentazione amministrativa, direttamente incidente sul valore del bene compromesso. La mancata consegna del certificato di agibilità non può altresì essere superata dalla circostanza che oggetto del preliminare era, nella fattispecie, un complesso di immobili, posto che l’assenza del certificato riguardava la parte del complesso di beni più significativa sul piano economico e sul piano funzionale rispetto al contratto. Né rileva, secondo la Corte, la circostanza della precedente vendita e dell’affermata commerciabilità del bene in questione, sia perché la precedente vendita non impedisce di valutare la situazione esistente al momento della stipula del secondo atto, sia perché la convenzione col Comune non poteva derogare alla normativa generale.

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