Nuovo modello Rli per registrazioni on line delle locazioni

Pronto il nuovo Rli, il modello per registrare i contratti di locazione e affitto di immobili e per comunicare eventuali proroghe, cessioni, risoluzioni e subentri, nonché per esercitare o revocare l’opzione per il regime.
Con il provvedimento dello scorso 15 giugno l’Agenzia delle Entrate ha dato il via libera al nuovo modello Rli, per la  registrazione telematica dei contratti di locazione e affitto di immobili e per comunicare eventuali proroghe, cessioni, risoluzioni e subentri, nonché per esercitare o revocare l’opzione per il regime della cedolare secca.

Il nuovo modello Rli entrerà ufficialmente in servizio dal prossimo 19 settembre in sostituzione del precedente che rimane in carica, da solo, fino al giorno precedente, senza quindi periodi di sovrapposizione.

L’Rli è utilizzato anche per: registrare contestualmente i contratti di affitto di terreni e degli annessi titoli Pac (in sostituzione del modello 69); comunicare i dati catastali dell’immobile oggetto di locazione o di affitto; denunciare i contratti di locazione non registrati, i contratti di locazione con canone superiore a quello registrato o i comodati fittizi; registrare i contratti di locazione con previsione di canoni differenti per le diverse annualità; registrare i contratti di locazione a tempo indeterminato; gestire la comunicazione della risoluzione o proroga tardiva in caso di cedolare secca; registrare i contratti di locazione di pertinenze concesse con atto separato rispetto all’immobile principale.

Con il restyling debutta il nuovo quadro E, che deve essere compilato soltanto se per una o più annualità è previsto un canone differente e se la casella “Casi particolari” del quadro “A – Dati generali”, è stata valorizzata con i codici “1” o “3” che individuano, appunto, tale ipotesi. Il secondo codice, in particolare, indica che si è scelto di pagare l’imposta in un’unica soluzione per tutto il periodo del rapporto di locazione. Il canone per la prima annualità deve essere inserito nella sezione 1 del quadro A; per quelle successive, i canoni trovano posto nei campi del nuovo quadro E.

Fra i nostri servizi la stesura dei contratti di locazione e comodato, e la loro registrazione telematica con o senza opzione per la “cedolare secca”. Per maggiori informazioni clicca qui.

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Affitti in nero salvati dal difetto di delega

A causa del difetto di delega, la Corte Costituzionale ha dichiarato illegittimi i canoni ridotti al minimo per i proprietari che non avevano registrato il contratto

La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 50/2014 depositata venerdì 14 marzo, ha cancellato i commi 8 e 9 del D.Lgs. n. 23/2011, che prevedevano, in tema di cedolare secca, un meccanismo punitivo per i proprietari che avessero omesso di registrare il contratto di locazione o avessero registrato un importo inferiore (l’inquilino che ne presentava denuncia otteneva per quattro anni un affitto molto basso, pari al triplo della rendita catastale, con un taglio sino all’80% del canone di mercato). La Consulta ha bocciato le norme per “carenza di delega”, in quanto esse non sono inerenti con la delega che il Governo aveva ricevuto dal Parlamento. Le conseguenze della pronuncia sono molto importanti, in quanto ora i contratti con canone “ridotto” in corso si estinguono automaticamente, anzi è come se non fossero mai esistiti, e dovrebbero tornare in vigore i “vecchi” contratti con il canone a valore di mercato, che i proprietari dovranno però registrare, visto che non lo avevano fatto a loro tempo. In più, i proprietari, in caso di sfratto per morosità vanificato dalla norma punitiva, potranno riprendere le procedure di sfratto nei confronti degli inquilini.

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Affitti, aggiornate le regole per i contratti di locazione

L’Agenzia delle Entrate aggiorna le istruzioni del modello RLI, che ha sostituito dal 3 febbraio 2014 i modelli 69, Siria, Iris e RR per le registrazioni dei contratti di locazione di immobili, oltre che per esercitare l’opzione del regime agevolato della cedolare secca.

Le nuove istruzioni del modello RLI, aggiornate dall’Agenzia delle Entrate il 1° luglio 2014, precisano che per gli immobili iscritti al catasto terreni va indicato, nella casella “rendita catastale”, il reddito dominicale e non quello agrario. Nel campo annualità del modello RLI va indicato l’anno per il quale si è effettuato il pagamento.

Tra i codici dell’adempimento è stato introdotto il codice 5 “Conguaglio d’imposta” utilizzabile solo per chi segue la procedura telematica.

Tra i codici dei casi particolari, invece, viene inserito quello relativo alla sublocazione (solo senza opzione della cedolare secca) e quello che consente il pagamento dell’intera imposta di registro per tutte le annualità, pur in presenza di canoni diversi per una o più annualità.

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Affitti in nero, tutto da rifare: sanzioni incostituzionali

Le sanzioni previste per gli affitti in nero sono incostituzionali e quindi l’amministrazione non potrà più sostituirsi nei contratti stabilendone durata e canone, nel caso di omessa o irregolare registrazione.

La Corte costituzionale, con la sentenza n. 50 del 14 marzo 2014, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale delle previsioni contenute nei commi 8 e 9 dell’articolo 3 del Dlgs 23/2011 (decreto che ha introdotto la cd cedolare secca).

Le norme in questione introducevano delle “sanzioni” da applicare ai casi di affitti in nero.

Cosa prevedeva la norma abrogata
In particolare il comma 8 modificava di fatto gli accordi contrattualmente concordati tra le parti. Ed infatti, era previsto che per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo i quali, ricorrendone i presupposti, non erano registrati entro il termine stabilito dalla legge,

a) la durata fosse stabilita in 4 anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio, rinnovabili di altri 4, salvo deroghe previste per legge;

b) dalla registrazione, il canone annuo di locazione fosse pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, del 75% dell’Istat.

Il comma 9 poi disponeva che la nullità del contratto di locazione non registrato, si applicasse sia quando nel documento registrato era stato indicato un importo inferiore a quello effettivo e sia quando era stato registrato un comodato fittizio.

L’eccesso di delega
Ben 6 Tribunali hanno sollevato la questione di legittimità costituzionale, rilevando, tra gli altri, innanzitutto un difetto di delega, oltre che la violazione dello Statuto del contribuente.
La Consulta ha ritenuto fondata la questione proposta sotto il profilo del difetto di delega, fornendo in proposito alcune importanti precisazioni. Con il Dlgs 23/2011 è stata data attuazione alla Legge delega in materia di federalismo fiscale (n. 42/2009).

Tuttavia, la citata legge delega aveva il dichiarato fine di assicurare, attraverso la definizione di principi fondamentali, l’autonomia finanziaria di comuni, province, città metropolitane e regioni, nonché armonizzare i sistemi contabili e di bilancio dei medesimi enti.
Il legislatore delegato doveva, pertanto, introdurre disposizioni che costituiscono un coerente sviluppo e un completamento delle indicazioni fornite dal legislatore delegante, nel rigoroso ambito dei “confini” stabiliti.

Nella specie, invece, le disposizioni sanzionatorie prima richiamate per le locazioni irregolari (di cui all’art. 3), erano destinate ad introdurre una determinazione legale di elementi essenziali del contratto di locazione ad uso abitativo (canone e durata) in ipotesi di ritardata registrazione del contratto o di simulazione oggettiva, espressamente sanzionate nella disciplina tributaria. Si tratta dunque di un ambito normativo del tutto estraneo alla delega di riferimento.

La violazione dello Statuto del
contribuente
A ciò si aggiunga che il legislatore delegante, aveva espressamente prescritto di procedere all’esercizio della delega nel rispetto dei principi dello Statuto del contribuente. L’articolo 10 della legge 212/2000 stabilisce che le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto. Tuttavia secondo le previsioni della norma oggetto di censura, anche solo il ritardo nella registrazione, avrebbe comportato addirittura una novazione del contratto stesso, quanto a canone e durata. Per quanto concerne poi “la sostituzione contrattuale dell’amministrazione”, operando in via automatica, violava anche le previsioni dell’art. 6 dello Statuto, in quanto non rispettava gli obblighi di informazione del contribuente.

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Affitti, torna il contante

Il dipartimento del Tesoro fa marcia indietro sull’obbligo di pagare con assegno e bonifico il canone degli affitti abitativi.
Il contante può essere usato senza rischiare sanzioni fino a 999,99 euro.

A introdurre il divieto di usare il contante per le locazioni abitative – per qualsiasi importo – è la legge di stabilità (legge 147/2013, articolo 1, comma 50). Un divieto più severo di quello “generale” previsto dalla normativa antiriciclaggio, per cui l’obbligo di pagamento con mezzi tracciabili scatta solo da 1.000 euro in su.

La nuova norma è entrata in vigore il 1° gennaio 2014, ma ora il dipartimento del Tesoro (vedi allegato) inverte la rotta e cancella l’obbligo in via interpretativa.

Vedi allegato

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Devo registrare una lettera “PATTI INTEGRATIVI”…

Devo registrare una lettera “PATTI INTEGRATIVI” che riduce l’importo del canone di un magazzino ad uso deposito. Domanda: quanto devo pagare di tassa di registro. Nel F23 al cod. n. 6 che sigla riporto?

Gli atti con cui viene concordata una riduzione del canone di locazione di un immobile commerciale non devono essere obbligatoriamente registrati. Tuttavia qualora sia necessario opporli a terzi, ivi compresa l’Amministrazione, l’atto va registrato. La precisazione è contenuta nella risoluzione n. 60/E dell’agenzia delle Entrate. L’ammontare dell’imposta, in base all’articolo 5 della Tariffa, parte I, alla nota II, è pari a 67 euro. Sull’atto devono essere applicate, su ogni foglio, una marca da bollo da 14,62 euro (articolo 2, della Tariffa parte I, allegata al Dpr 642/72).

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Gentile dottore, nell’anno 2000 fittai…

Gentile dottore, nell’anno 2000 fittai un appartamento nel quale era evidenziato che avrei dovuto aggiornare annualmente il fitto al 100% della variazione ISTAT. Ho letto da più parti che la variazione deve essere del 75% e vorrei chiederLe gentilmente se il fatto che sia specificato un aliquota diversa mi obblighi a rispettarla. Ancora una cosa, se non approfitto della sua cortesia, a fine anno mi scade il contratto ed ho già avuto la lettera di disdetta per fine locazione (in realtà il proprietario mi ha già informato che è una prassi per ricontrattare il canone d’affitto) poiché sono pensionato con circa 1500 € mensili, unico reddito familiare, ed ho una invalidità riconosciuta al 95 % (come lavoratore inabilità al 100%) ho qualche carta da giocarmi se la richiesta dovesse andare oltre ogni mia possibilità.

L’aggiornamento dei canoni di locazione è ridotto per legge al 75 % delle variazioni istat solo per i contratti ad uso diverso dall’abitazione.
Il proprietario ha tutto il diritto, alla scadenza contrattuale, di non rinnovare il contratto, ovvero di sottoscriverne uno nuovo a condizioni diverse.
Alla luce della suà età e dell’invalidità, in caso di mancato accordo, potrà ottenere con facilità il differimento del rilascio dell’immobile.

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Sono comproprietario con mio fratello…

Sono comproprietario con mio fratello(io nella misura di 1/3, lui nella misura di 2/3) di un appartamento pervenuto in eredità dai genitori da oltre 10 anni. Tale appartamento è stato ceduto in locazione ad un terzo con il quale è sorto un contenzioso dovuto a pigioni non pagate. Mio fratello, proprietario dei 2/3 intende promuovere azione legale e, in tale ottica. mi ha convocato in assemblea ex art 1105 c.c. Posso io, proprietario di 1/3, intervenendo in assemblea invocare l’applicazione dell’art 1132 c.c. sottraendomi dalle spese di giudizio nel caso di soccombenza? oppure sono obbligato ad assecondare l’iniziativa di mio fratello anche non reputandola opportuna? Cosa mi potrebbe succedere se non vado all’assemblea?

In materia di locazione di immobile in comproprietà non è applicabile la normativa ex art. 1132 c.c., indicata nel quesito, bensì la disciplina sull’amministrazione dei beni comuni che consente al singolo comproprietario di agire in giudizio contro il locatore, per il quale si deve presumere che sussista il consenso degli altri comproprietari o quanto meno della maggioranza dei partecipanti alla comunione. Si tratta, infatti, di un atto di ordinaria amministrazione della cosa comune, che il singolo comproprietario è legittimato a compiere purchè non risulti l’espressa ed insuperabile volontà contraria degli altri comproprietari, la quale fa venir meno il presunto consenso.
Cordiali saluti e auguri per un felice e prospero anno nuovo.
Avv. Patrizia Beltrami

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Salve, ho un regolare contratto di locazione…

Salve, ho un regolare contratto di locazione 4+4 da circa 10 mesi, il locatore mi ha mandato lettera di risoluzione anticipato dal contratto per motivi di non subaffitto con preavviso di 6 mesi,volevo sapere se posso recedere prima dei suoi 6 mesi di preavviso (e se in tal caso devo pagare tutti e 6 mesi) e se ho diritto alla restituzione della caparra al termine dei 6 mesi, o se posso scalare i mesi di caparra dagli ultimi canoni di locazione da pagare (se si in che modo formale posso chiederlo? non ho un buon rapporto tanto da chiamarlo telefonicamente).

Non è chiaro se il motivo della risoluzione anticipata del contratto sia riferibile alla mancata possibilità di sublocazione da parte del locatore o da inadempenza contrattuale del locatario.
In linea generale è dovuto il pagamento del canone per tutto il periodo di preavviso, il deposito cauzionale non è imputabile in conto pigioni ma deve essere restituito al termine della locazione.

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Alcuni anni fa ho ceduto in locazione…

Alcuni anni fa ho ceduto in locazione un magazzino adibito ad attività ristoratrice.
Purtroppo l’inquilino è da sempre moroso, e dopo avre avviato più procedure di sfratto sistematicamente interrotte dal pagamento del canone posticipato anche di otto mesi, l’ ho costretto a stipulare una fidejussione.
Nonostante questo l’inquilino continua a non pagare. Premesso che è in corso l’ennesima procedura di sfratto, ora ad aggravare la situazione si è aggiunto il fatto che da gennaio 2007 non paga più gli oneri condominiali compreso i consumi idrici.
L’amministratore mi ha chiesto di pagare con urgenza circa 2000 euro di quote non pagate dall’inquilino.
Posto che come proprietaria sono costretta a corrispondere l’importo richiesto, come posso recuperare le somme se la compagnia assicurativa non le dovesse pagare?
Ed inoltre, fino a che la procedura di sfratto si concluda, presupponendo che il contatore sia condominiale, posso intervenire facendo in modo che gli venga bloccata l’erogazione dell’acqua?

In materia di locazione, il mancato pagamento degli oneri accessori nella misura pari a due mensilità del canone, costituisce una grave violazione degli accordi contrattuali che giustificherebbe la risoluzione per inadempimento del contratto. In ogni caso, al locatore è sempre riconosciuto – anche in sede di intimazione di sfratto per morosità – richiedere al Tribunale l’emissione di un’ ingiunzione di pagamento per le somme non corrisposte.

Per quanto riguarda, l’eventuale sospensione del servizio condominiale, in base alla norma contenuta nell’art. 63 disp. att. del C.C. “l’amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l’autorizzazione, nel caso di mora nel pagamento dei contributi, può disporre la sospensione dei servizi comuni che siano suscettibili di godimento separato”.

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